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Flächenermittlung im Bauwesen

Die Flächenermittlungen im Bauplanungsrecht basieren auf der BauNVO und den Landesbauordnungen. Die Flächenermittlungen für Gebäude basieren auf DIN 277, WoFlV und Richtlinien des gif e.V.

Inhalte

Grundlage für die Kostenermittlung: Die Flächenermittlungen

Für den Bauherrn ist einer der wichtigsten Parameter für die Rentabilität eines Bauvorhabens die zur Verfügung stehende Miet/Nutzfläche. Für die Begutachtung der Wirtschaftlichkeit stellt er sich und dem Architekten deshalb zunächst drei Fragen:

  • Wie viel Fläche darf ich baurechtlich auf dem Grundstück bauen?
  • Wie viel Fläche ergibt sich für das Haus und mit welchen Baukosten muss ich planen?
  • Wie viel Fläche kann nach der Fertigstellung verkauft oder vermietet werden?

Es gibt für die Ermittlung von Flächen viele verschiedene Rechtsgrundlagen und Normen, welches in der Praxis oft zu Missverständnissen und dann zu Streit bei den Beteiligten führt. Es ist also wichtig, stets festzulegen und genau zu dokumentieren, nach welchen Grundlagen die Flächen ermittelt werden. Notwendige Flächenermittlungen für das Bauvorhaben sind Bestandteil der Leistungen des Architekten.

Flächen für die baurechtlich zulässige Bebauung:

Für die städtebauliche Reglementierung der Grundstücke sind das sogenannte Maß der baulichen Nutzung festgelegt (BauGB). Die Ermittlung ergibt sich aus der BauNVO (Baunutzungsverordnung) in Verbindung mit den Landesbauordnungen. Dabei werden die sogenannte „überbaubare Grundstücksfläche“ und die Geschoßfläche ermittelt und in den Kennzahlen GRZ und GFZ ins Verhältnis zur maßgeblichen Grundstücksgröße gesetzt.

Verständnisfragen

  1. In welchen Fällen werden die unterschiedlichen Flächenermittlungennormen/regelungen jeweils angewendet?
  2. Welche Flächen sind zur Ermittlung der GRZ und GFZ zu bestimmen?
  3. Was ist ein Vollgeschoss?
  4. Was versteht man unter “untergeordneten Vorbauten”?
  5. Es bestehen mehrere normative Grundlagen für Flächenermittlungen. Welche muss bzw. kann der Architekt für z.B. Bauanträge, Kostenermittlungen, Mietflächenaufstellungen, etc. anwenden?
  6. Was bedeutet “prüffähig”?
  7. Welchen rechtlichen Status haben die Richtlinien des gif e.V.?
  8. Welche Flächenarten gibt es nach der DIN277?
  9. Welchen Einfluss hat der Architekt auf die Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes? Geben Sie Einflußmöglichkeiten an, die in Zusammenhang mit Struktur der Gebäudeflächen stehen.