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Flächenermittlung im Bauwesen

Die Flächenermittlungen im Bauplanungsrecht basieren auf der BauNVO und den Landesbauordnungen. Die Flächenermittlungen für Gebäude basieren auf DIN 277, WoFlV und Richtlinien des gif e.V.

Inhalte

(Basis)-Flächendefinitionen eines Gebäudes

Die DIN 277 legt Flächendefinitionen fest, die z.B. für die Kostenermittlungen zwingend zu verwenden sind. Auch bei Aufstellung der Flächen im Rahmen der Bauantragserstellung wird in der Regel die DIN 277 verwendet.

Die Nettogrundrissfläche (NGF) ergibt sich aus der Summe der Nutzfläche (NF), der Technischen Funktionsfläche (TF) und der Verkehrsfläche (VF). Die Nettoflächen werden aus der Breite und Höhe der Räume (lichtes Maß) berechnet.

Die Bruttogrundfläche (BGF) ergibt sich aus den Außenmaßen der Gebäude.

Die Konstruktions-Grundfläche (KGF) ergibt sich aus der Differenz der BGF und der NGF und darf auch so ermittelt werden.

Richtlinien zur Berechnung der Mietflächen

Möchten die Besitzer das geplante Gebäude nach Fertigstellung teilweise vermieten, benötigten sie die Angaben zur Mietfläche, um die zu zahlende Miete und damit die Rentabilität des Gebäudes kalkulieren zu können.

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. hat für die differenziertere Berechnung von Mietflächen die Richtlinien zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum (MF/G) und für Wohnraum (MF/W) erstellt, die auf die DIN 277 aufbauen und keine Bewertungen, sonder Klassifizierungen der Raumqualitäten vornehmen. Die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFIV) muss immer dann genutzt werden, wenn Wohnflächen nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet werden sollen.

Der Architekt wird als Basis der Berechnung die DIN 277 verwenden und bei Notwendigkeit oder Bauherrenwunsch weitere Aufstellungen anfertigen.

Verständnisfragen

  1. In welchen Fällen werden die unterschiedlichen Flächenermittlungennormen/regelungen jeweils angewendet?
  2. Welche Flächen sind zur Ermittlung der GRZ und GFZ zu bestimmen?
  3. Was ist ein Vollgeschoss?
  4. Was versteht man unter “untergeordneten Vorbauten”?
  5. Es bestehen mehrere normative Grundlagen für Flächenermittlungen. Welche muss bzw. kann der Architekt für z.B. Bauanträge, Kostenermittlungen, Mietflächenaufstellungen, etc. anwenden?
  6. Was bedeutet “prüffähig”?
  7. Welchen rechtlichen Status haben die Richtlinien des gif e.V.?
  8. Welche Flächenarten gibt es nach der DIN277?
  9. Welchen Einfluss hat der Architekt auf die Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes? Geben Sie Einflußmöglichkeiten an, die in Zusammenhang mit Struktur der Gebäudeflächen stehen.