Nutzungskosten und Wirtschaftlichkeit

Nutzungsphase des Objekts

  • Nutzungskostenrahmen
  • Nutzungskostenschätzung
  • Nutzungskostenberechnung
  • Nutzungskostenanschlag
  • Nutzungskostenfeststellung

Bereits in der ersten Planungsphase sind Nutzungskosten in Bezug auf Architektur, Haustechnik und Betrieb/ Nutzung in die Kostenplanung einzubeziehen. Insbesondere die Investitionskosten, Ver- und Entsorgungskosten, Reinigungs- und Pflegekosten sowie die Instandhaltungskosten sind in dieser Phase als ausgabewirksame Kosten noch gut beeinflussbar.

Inhalte

Grundsätze der Nutzungskostenplanung

Die Nutzungskostenplanung dient der wirtschaftlichen und kostentransparenten Planung, Herstellung, Nutzung und Optimierung von Bauwerken. Ein Architekt muss eng mit dem Bauherrn zusammenarbeiten, um die Kostenplanung um wichtige Annahmen des Bauherrn ergänzen zu können. Zu beachten sind auch Kalkulationsparameter, wie z.B. Abschreibungsdauer, Nutzungsdauer von Bauteilen oder Zinsannahmen.

Zu Gliederung der Nutzungskosten empfiehlt sich die Verwendung der DIN 18960, die eine gute Struktur vorgibt. Die Nutzungskostengliederung sieht drei Ebenen vor.

In der ersten Ebene der Nutzungskostengliederung werden die Gesamtkosten in die folgenden vier Nutzungskostengruppen gegliedert:

  • Kapitalkosten
  • Verwaltungskosten
  • Betriebskosten
  • Instandsetzungskosten (Bauunterhaltungskosten)

Diese Nutzungskostengruppen können in die Nutzungskostengruppen der zweiten Ebene und der dritten Ebene unterteilt werden.

Statische und dynamische Wirtschaftlichkeitsberechnung

Es stehen unterschiedliche Investitionsrechenverfahren zur Verfügung, mit denen man die Wirtschaftlichkeit eines Bauobjekts prüfen kann:

  • Statisches Verfahren mit einperiodischer Betrachtungsweise mittels einfacher Rechengrößen. (ohne Berücksichtigung von Zinsen für die Bewertung von zukünftigen Zahlungen) Als statische Verfahren gelten:

Kostenvergleichsrechnung / Gewinnvergleichsrechnung / Rentabilitätsmethode /Kapitalrückflussrechnung (Amortisationsmethode).

  • Dynamisches Verfahren mit mehrperiodischer Betrachtungsweise, bei der auch der Zeitpunkt der Wertveränderungen mit berücksichtigt wird. Als dynamische Verfahren gelten:

Kapitalwertmethode / Interne Zinsfuß-Methode / Annuitätsmethode

Das statische Verfahren dient vor allem im öffentlich-geförderten Mietwohnungsbau als „Kalkulationsvorschrift“ zur Ermittlung der Kostenmiete. Der Vorteil der statischen Wirtschaftlichkeitsberechnung ist, dass sie keinen großen Aufwand erfordert.

Die dynamische Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt den Einfluß von Zeit auf die Werte zukünftiger Zahlungen und ist daher geeignet, um eine wirtschaftliche Bewertung von Handlungsalternativen vorzunehmen.

Mehr Informationen zu der Nutzungsphase des Objekts finden Sie im Skript “Architekturpraxis-Grundlagenwissen”.

Verständnisfragen

  1. Welcher Unterschied besteht zwischen einer statischen und dynamischen Kalkulation?
  2. Welche Kosten werden nach DIN 18960 erfasst?
  3. In welche Bereiche und in welcher Höhe verteilen sich die Nutzungskosten für Bürogebäude statistisch in etwa?


Kostenermittlung für Baukosten

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Die Kostenermittlungen in den verschiedenen Bauphasen

Wird ein Bau geplant, weiß der Bauherr noch nicht, mit welchen Kosten tatsächlich zu rechnen ist. Deshalb erstellt der Architekt mehrere Kostenpläne in den Phasen der Planung und Umsetzung. Diese Kostenermittlungen gehören nach der DIN 276 zu den rechtlichen Verpflichtungen des Architekten und sie haben zwei Ziele:

  1. Der Bauherr kann durch die Kostenermittlungen das Budget überblicken und die Kosten kontrollieren.
  2. Außerdem sind die Kostenermittlungen die Grundlage für die Honorarermittlung der Architekten und Ingenieure.
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Was fällt unter den Begriff Kosten?

Unter Kosten versteht werden nach DIN 276 (Kosten im Hochbau) alle nötigen Aufwendungen für Güter, Leistungen und Abgaben verstanden, die für die Planung und Ausführung von Baumaßnahmen erforderlich sind. Die Gesamtkosten nach DIN 276 ergeben sich als Summe aller Kostengruppen, nach denen die verschiedenen Leistungen aufgeschlüsselt werden. In verschiedenen Kostengruppen werden Leistungen zweckdienlich zusammengetragen, so dass Architekt und Bauherr einen Überblick über die verschiedenen Leistungsgruppen haben.

Nicht zu den Kosten nach DIN 276 gehören die Nutzungskosten, wozu Kapitalkosten, Verwaltungskosten, Betriebskosten und die Instandsetzungskosten zählen.

Die Kostenermittlungen in alle Bauphasen

Sind zu Beginn der Planungsphase die Kosten noch beeinflussbar, schwindet dieser Grad an Beeinflussbarkeit nach und nach in der Bauphase und Nutzungsphase. Um in allen Phasen den Überblick zu behalten, erstellt der Architekt grundsätzlich mindestens fünf Kostenpläne, die er dem Bauherrn als Information zukommen lässt.

Die sechs nach der DIN 276 genormten Kostenermittlungen sind:

  • Kostenrahmen: Der Kostenrahmen wird in der Konzeptphase, spätestens zur Grundlagenermittlung erstellt. Er basiert auf Schätzwerten, die sich aus Nutzungsanforderungen ergeben (z.B. qm Wohnfläche, Anzahl Hotelzimmer)
  • Kostenschätzung: Diese Kostenermittlung wird in der Vorplanungsphase erstellt, die der Abwägung von Varianten und der Entscheidung des Bauherren für die Weiterführung einer Planungsvariante. Die Kostenermittlung wird anhand der Planzeichnungen erstellt.
  • Kostenberechnung: In der Entwurfsplanungsphase wird anhand der vollständigen Planungsunterlagen ein sehr viel genaueres Bild der Kosten erstellt. Die Kostenberechnung kann bauteil- oder gewerkeorientiert erstellt werden. Als Vorbereitung auf die späteren gewerkeorientierten der Leistungsverzeichnisse lohnt es sich, die Kostenberechnung nach den Leistungsbeschreibungen zu gliedern, um eine bessere Vergleichbarkeit herzustellen.
  • Gewerkebudget: In der Phase der Erstellung der Leistungsverzeichnisse ist ein sogenanntes “bepreistes Leistungsverzeichnis” Grundleistung. Dieses dient der Entscheidung des Bauherren über die Veranlassung der Angebotseinholung.
  • Kostenanschlag: Bevor die einzelnen Leistungen vergeben werden, wird in einem Kostenanschlag aufgestellt, die genaueste Kostenermittlung in der Planungsphase. Nach DIN 276 ist der Kostenanschlag als Entscheidungsgrundlage über die Ausführungsplanung definiert, so dass diese bereits möglichst früh mit Erfahrungswerten als Prognose aufgestellt werden sollte.
  • Kostenfeststellung: Die tatsächlichen Kosten des Baus werden während der Objektüberwachungsphase geprüft und festgestellt.

Eine wesentliche Pflicht des Architekten als Sachverwalter des Bauherren, ist bei erkennbaren Kostenänderungen über die Höhe unverzüglich zu informieren. Sinnvoll ist dann eine kontinuierliche Fortschreibung der Kostenplanungen. Im Planungsverlauf werden so die Kosten immer wieder aktualisiert dargestellt, so dass der Bauherr notfalls Änderungsentscheidungen treffen kann, um das angestrebte Kostenziel zu ereichen.

Verständnisfragen

  1.  Wie sind die DIN 277 und DIN 276 miteinander verknüpft?
  2. Welche Kostenermittlungen werden nach HOAI in welchen Leistungsphasen erbracht?
  3. Wie genau muss eine Kostenschätzung sein?
  4. Welche vertraglichen Erfolg schuldet der Architekt i.d.R. seinem Auftraggeber hinsichtlich Kostenplanung?


Flächenermittlung DIN 277 Flächenermittlung im Mietrecht

Download: 20170509_VL_3_Flächenermittlung

Flächenermittlung im Bauwesen

Die Flächenermittlungen im Bauplanungsrecht basieren auf der BauNVO und den Landesbauordnungen. Die Flächenermittlungen für Gebäude basieren auf DIN 277, WoFlV und Richtlinien des gif e.V.

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(Basis)-Flächendefinitionen eines Gebäudes

Die DIN 277 legt Flächendefinitionen fest, die z.B. für die Kostenermittlungen zwingend zu verwenden sind. Auch bei Aufstellung der Flächen im Rahmen der Bauantragserstellung wird in der Regel die DIN 277 verwendet.

Die Nettogrundrissfläche (NGF) ergibt sich aus der Summe der Nutzfläche (NF), der Technischen Funktionsfläche (TF) und der Verkehrsfläche (VF). Die Nettoflächen werden aus der Breite und Höhe der Räume (lichtes Maß) berechnet.

Die Bruttogrundfläche (BGF) ergibt sich aus den Außenmaßen der Gebäude.

Die Konstruktions-Grundfläche (KGF) ergibt sich aus der Differenz der BGF und der NGF und darf auch so ermittelt werden.

Richtlinien zur Berechnung der Mietflächen

Möchten die Besitzer das geplante Gebäude nach Fertigstellung teilweise vermieten, benötigten sie die Angaben zur Mietfläche, um die zu zahlende Miete und damit die Rentabilität des Gebäudes kalkulieren zu können.

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. hat für die differenziertere Berechnung von Mietflächen die Richtlinien zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum (MF/G) und für Wohnraum (MF/W) erstellt, die auf die DIN 277 aufbauen und keine Bewertungen, sonder Klassifizierungen der Raumqualitäten vornehmen. Die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFIV) muss immer dann genutzt werden, wenn Wohnflächen nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet werden sollen.

Der Architekt wird als Basis der Berechnung die DIN 277 verwenden und bei Notwendigkeit oder Bauherrenwunsch weitere Aufstellungen anfertigen.

Verständnisfragen

  1. In welchen Fällen werden die unterschiedlichen Flächenermittlungennormen/regelungen jeweils angewendet?
  2. Welche Flächen sind zur Ermittlung der GRZ und GFZ zu bestimmen?
  3. Was ist ein Vollgeschoss?
  4. Was versteht man unter “untergeordneten Vorbauten”?
  5. Es bestehen mehrere normative Grundlagen für Flächenermittlungen. Welche muss bzw. kann der Architekt für z.B. Bauanträge, Kostenermittlungen, Mietflächenaufstellungen, etc. anwenden?
  6. Was bedeutet “prüffähig”?
  7. Welchen rechtlichen Status haben die Richtlinien des gif e.V.?
  8. Welche Flächenarten gibt es nach der DIN277?
  9. Welchen Einfluss hat der Architekt auf die Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes? Geben Sie Einflußmöglichkeiten an, die in Zusammenhang mit Struktur der Gebäudeflächen stehen.


Architektenleistungen

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Einführung in die Architektenleistungen

Der Beruf des Architekten ist ein ehrwürdiger, gediegener Beruf – Häuser wurden schließlich schon immer gebaut. Die heutigen Architekten haben jedoch ein viel größeres Aufgabenfeld und müssen sich innerhalb der differenzierten Tätigkeitsfelder spezialisieren. Allgemein betrachtet, übernimmt der Architekt die gestaltende, technische und wirtschaftliche Planung von Bauwerken – so besagen es die Architektengesetze der Länder. Bei immer knapper werdenden Lebensraum in urbanisierten Lebensräumen und dem Thema der Energieeffizienz, müssen Architekten sich auch mit den ökologischen und sozialen Aspekten des Bauwerks auseinandersetzen. Nach dem Erstellen der Entwurfspläne ist aber noch lange nicht Schluss: Die Koordination, Organisation und Kommunikation zwischen dem Auftraggeber, den Ingenieuren und den Baufirmen liegt oft auch in der Hand des Architekten.

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Was erwarten Bauherren von Architekten?

Nicht jeder Architekt übernimmt alle Aufgaben in den verschiedenen Bauphasen. Meist spezialisieren sich Architekten auf eines oder mehrere Aufgabenfelder, so dass die komplette Bauplanung in den Händen verschiedener Büros liegen kann. Ein Bauherr sieht in dem Architekten oder den verschiedenen Büros …

  • den Treuhänder des Auftraggebers,
  • den Hauptverantwortlichen am Bau,
  • den Koordinator im Prozess einer “integrativen Planung”, d.h. er koordiniert alle am Bau beteiligten Fachdisziplinen, z.B. Statik, Gebäudetechnik und Bauphysik,
  • den Gestalter der gebauten Umgebung und
  • den Manager, der für die Qualität des Baus, die technische Perfektion, Schadensfreiheit, Wirtschaftlichkeit, Kostensicherheit und Terminsicherheit bürgt.

Die Leistungen werden in der Regel als Werkvertrag erbracht. Aus den Haupt- und Nebenpflichten erwachsen eine überdurchschnittliche Verantwortung und Haftung.

Das Leistungsbild: Der Architekt und seine Aufgaben

Das Leistungsbild der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure definiert, in welchen Bereichen Architekten tätig sein können. Die Leistungen lassen sich neun sogenannten Leistungsphasen zuordnen, welche sich an der zeitlichen Abfolge der Planungs- und Bauprozesse orientieren:

  1. Grundlagenermittlung

    Zunächst begutachtet der Architekt die Voraussetzungen, um den geplanten Bau umzusetzen. Der Bauherr soll bereits vor der eigentlichen Planung einen Überblick darüber bekommen, ob das Grundstück und die Umgebung aus Sicht des Baurechtes seinen baulichen Vorstellungen entsprechen und ob das Projekt rentabel sein wird.

  2. Vorplanung

    Anschließend wird eine oder mehrere Varianten einer Vorentwurfsplanung erstellt.

  3. Entwurfsplanung

    Anschließend wird die endgültige Version einschließlich der der koordinierten Fachplanungen erstellt. Die Architektenpläne entsprechen in dieser Phase einer Durcharbeitungstiefe, die zur Einreichung bei Bauamt benötigt wird.

  4. Genehmigungsplanung

    In der vierten Phase werden die Pläne mit weiteren Vorlagen für die Genehmigungen und Zustimmungen ergänzt, die schließlich eingereicht und mit dem Bauamt abgestimmt werden. Das Ziel ist es, die Baugenehmigung zu erhalten.

  5. Ausführungsplanung

    Nach der Entwurfsplanung wird nun die ausführungsreife Planungslösung erstellt, die als Grundlage für Bauerstellungsverträge und der Ausführung dient.

  6. Vorbereitung der Vergabe

    Die Unterlagen für die Bauverträge werden erstellt. Hauptbestandteil sind die verschiedenen Leistungsverzeichnisse, die für die Angebotsabgabe der verschiedenen Leistungen benötigt werden.

  7. Mitwirkung bei der Vergabe

    Der Architekt wirkt auch bei der Vergabe mit, indem er beispielsweise die Angebote prüft und einen Vergabevorschlag erstellt.

  8. Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation

    Hier beginnt die Bauphase. Sind die Leistungen vergeben, überwacht der Architekt die korrekte Ausführung. Die Bauphase endet hier mit der Abnahme der Bauleistungen durch Bauherren, womit das Gebäude in Betrieb genommen werden kann.

  9. Objektbetreuung

    In der ersten Nutzungsphase übernimmt der Architekt die Überwachung der Mängelbeseitigung und dokumentiert das Gesamtergebnis.

In allen Leistungsphasen sind kontinuierlich Leistungen für die Kosten- und Terminplanung zu erbringen. Terminplanung und Kostenplanung sind für die Bauherren einer der wichtigsten Leistungen.

Ein Architekt bzw. ein Architekturbüro kann sich auf einer oder mehrere Phasen spezialisieren.

Verständnisfragen

  1. Welche Aufgaben/Tätigkeiten hat ein Architekt? Nennen Sie vier Arten von Architektenleistungen, die sich in allen Phasen des Projektes wiederfinden.
  2. In welche Leistungsphasen gliedert die HOAI den Projektablauf? Benennen Sie die 9 Leistungsphasen.
  3. Welcher Unterschied besteht zwischen einer Grundleistung und einer besonderen Leistung nach der Definition der HOAI?
  4. Ist die HOAI für die Definition der Leistungen des Architekten zwingend zu verwenden?
  5. Ist die HOAI für die Abrechnung von Architektenleistungen zwingend zu verwenden?


Einführung Immobilienwirtschaft

Download: 20160421_VL_1_Immobilinewirtschaft

Seminar Ausschreibung nach VOB

Hier sind die Unterlagen für das aktuelle Seminar „Ausschreibung nach VOB“ hinterlegt.

Veranstaltungsfolien:

PDF > 20170322_Seminar_Ausschreibung_1_Grundlagen

PDF > 20170322_Seminar_Ausschreibung_3_LV-Aufbau

PDF > 20170322_Seminar_Ausschreibung_4_LP-Aufbau

PDF > 20170322_Seminar_Ausschreibung_5_DIN18299_Mengen

PDF > 20170322_Seminar_Ausschreibung_6_Verfahren

PDF > 20170322_Seminar_Ausschreibung_7_Terminplanung

PDF > 20170322_Seminar_Ausschreibung_Abgabeleistungen

Zum Thema Mengenermittlung (Vortrag Herr Hasenbein) gibt es hier weitere Informationen: www.hasenbein.de