Ausschreibung von Bauvorhaben

PDF: 20170627_VL_9_Ausschreibung

Ausschreibung Erstellen nach VOB

In den Leistungsphasen 6 bis 9 besteht die wesentliche Aufgabe des Architekten in der Vergabe und Überwachung der Bauleistungen. Um den konzeptionierten Bau nun umzusetzen, müssen Bauunternehmer engagiert werden, die den Bau realisieren. Eine sinnvolle Grundlage für die Bauphase ist die Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Die VOB ist die Basis für die Ausgestaltung von Bauverträgen zwischen Bauherr (Auftraggeber) und Bauunternehmer (Auftragnehmer). Sie gilt nicht für die Ausgestaltung der Rechtsbeziehungen zwischen Bauherr und Architekt. In der Vertragsordnung werden die Voraussetzungen und die Inhalte einer ordnungsgemäßen Vergabe festgesetzt.

Inhalte

Der Aufbau der VOB

Die VOB gliedert sich in drei Teile:

  • Teil A:
    Hier werden die allgemeinen Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen behandelt.
  • Teil B:
    Die allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen werden in Teil B ausgeführt.
  • Teil C:
    Hier werden die allgemeinen technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen behandelt.

Die VOB ist kein Gesetz, ob und wenn sie Anwendung finden soll, muss sie individuell zwischen dem Bauherrn und dem Unternehmern vereinbart werden. Der Teil C der VOB gilt unabhängig von einer Vereinbarung als anerkannte Regeln der Technik. Öffentliche Auftraggeber sind zur Verwendung der VOB verpflichtet.

Vergabearten für Bauaufträge

In der VOB sind neben der Vorschriften für EU-Vergaben und Verschlusssachen folgende drei nationale Vergabearten vorgesehen:

  1. Öffentliche Ausschreibung
    Im Regelfall werden Aufträge im nationalen Bereich nach einer öffentlichen Ausschreibung vergeben. Hierbei wird der Auftrag öffentlich bekanntgemacht, interessierte Bauunternehmer können daraufhin die nötigen Vergabeunterlagen anfordern und ihr Angebot innerhalb einer Frist abgeben.
  2. Beschränkte Ausschreibung (mit Teilnahmewettbewerb)
    Wenn die Bauleistung, die gefordert wird, sehr komplex ist und damit zu rechnen ist, dass nur wenige Unternehmer die Leistung ordnungsgemäß ausführen können oder die öffentliche Ausschreibung kein Ergebnis brachte, dann kann eine beschränkte Ausschreibung erfolgen. Auch wenn die Ausführung der Leistung sehr dringlich ist oder bei Anwendung einer öffentlichen Ausschreibung ein Missverhältnis zwischen Angebotsaufwand und „Wert der Leistung“ entstehen würde, kann eine beschränkte Ausschreibung angeordnet werden.
  3. Freihändige Vergabe
    Ist eine öffentliche oder beschränkte Ausschreibung unzweckmäßig, kann der Auftrag freihändig vergeben werden. Eine freihändige Vergabe unterliegt keinen Vorgaben der VOB Teil A.

Aufbau der Ausschreibungsunterlagen

Die Ausschreibungsunterlagen bestehen aus folgenden Bestandteilen:

  • Deckblatt mit allgemeinen Angaben hinsichtlich des Projektes, Name und Anschrift des Bauherrn
    und des Architekten sowie spezielle Angaben, die das einzelne Gewerk betreffen
  • die Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) für die Ausführung von Bauleistungen sowie die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen (ATV) (also die VOB Teil B und C selbst)
  • die Besonderen Vertragsbedingungen (BVB)/Besonderen Technischen Vertragsbedingungen (BTVB)
  • die Zusätzlichen Vertragsbedingungen (ZVB)/Zusätzliche Technische Ver- tragsbedingungen (ZTVB)
  • Die Vorbemerkungen enthalten eine Baubeschreibung/Maßnahmenbeschreibung, eine Liste der Beteiligten sowie die für diese Ausschreibung relevanten Termine.
  • Leistungsverzeichnisse
  • relevanten Pläne für die auszuführenden Leistungen

Die Leistungsbeschreibung als Herzstück der Vergabeunterlagen

In § 7 der VOB/ Teil A wird die Leistungsbeschreibung definiert. Eine detaillierte Leistungsbeschreibung ist dafür nötig, dass das Bauunternehmen Angebote zweifelsfrei kalkulieren kann. Die Leistung muss daher eindeutig, vollständig, technisch richtig und ohne ungewöhnliche Wagnisse für die Bieter beschrieben werden. Die in den Vergabeunterlagen zentrale Leistungsbeschreibung besteht im Regelfall aus der Baubeschreibung und dem Leistungsverzeichnis.

Weiterführende Informationen zu dem Vergabeprozess finden Sie im Skript “Architekturpraxis-Grundlagenwissen”.

Eröffnungstermin

Für den Ablauf des Eröffnungstermins gibt es strenge formale Regeln, die in § 14 VOB/A dargestellt sind. Wurden während dieses Termins die Angebote geöffnet und verlesen, werden sie anschließend genau geprüft.

Die Prüfung und Wertung der Angebote

Nach dem Eröffnungstermin dürfen keine weiteren Angebote eingereicht werden. Es folgt nun die Prüfung jedes einzelnen Angebotes unter vier Gesichtspunkten. Die Angebote müssen einer

  • formalen,
  • rechnerischen,
  • technischen sowie
  • wirtschaftlichen Prüfung unterzogen werden.

Sollte es zu Unklarheiten in einzelnen Angeboten kommen, dann kann der Prüfer das Gespräch mit dem Bietenden suchen, um eine Klärung des Angebotsinhalts anzustreben. Dabei sind Gespräche über Änderungen der Preise oder des Angebots nicht erlaubt. Sind alle Unklarheiten beseitigt und damit der Vergleich der Angebote möglich, werden diese gewertet.

In der ersten Stufe werden alle Angebote ausgeschlossen, die formale Fehler oder grobe Verstöße aufweisen. Dabei gibt es zwingende und mögliche Ausschlussgründe zu beachten, die in der VOB abschließend benannt sind.Ferner wird die Eignung der Bieter anhand der Nachweise überprüft. Bei einer freihändigen oder eingeschränkten Ausschreibung müssen die potentiellen Bieter bereits vor der Aufforderung zur Angebotsabgabe auf ihre Eignung überprüft werden.Die Eignung des Bieters kann eingeschränkt werden durch den Nachweis von:

  • Schwarzarbeit,
  • Straf- oder Bußgeldverfahren,
  • schuldhaftem Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Bautechnik,
  • fehlende Koordinierungsmöglichkeiten

Ferner kann auf Register für die sogenannte „Vorqualifizierung“ zurückgegriffen werden. In diesem Fall sind die aktuellen Nachweise beim Register hinterlegt und es genügt die Angabe der Registernummer für den Nachweis.
Die rechnerische Prüfung beinhaltet die mathematische Prüfung und die Prüfung auf eventuelle Lücken durch vergessene Preise, ggf. auch bei Alternativpositionen.
Die technische Prüfung beinhaltet die Erfüllung aller technischen Anforderungen durch die angebotenen Ausführungen/Produkte des Bieters.
Es wird schließlich in der letzten Wertungsphase das wirtschaftlichste Angebot ausgewählt. Ist ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Preis und Leistung zu erkennen, muss das Angebot ausgeschlossen werden. Die wirtschaftliche Prüfung beinhaltet alle Kriterien, z.B. auch mögliche Langlebigkeit und Folgekosten eine Ausführung, so dass nicht unbedingt der billigste Bieter den Zuschlag erhalten muss.

Aufhebung/Beendigung der Ausschreibung

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie ein Ausschreibungsverfahren beendet wird:

  • Ein Bauunternehmer erhält den Zuschlag.
  • Die Ausschreibung wird aufgehoben.

Gründe für eine Aufhebung können sein:

Angebote entsprechen nicht den Ausschreibungsbedingungen: Alle eingegangenen Angebote

  • entsprechen nicht den formellen Voraussetzungen,
  • haben nicht die festgelegten Fristen eingehalten
  • sind unvollständig oder weisen Mängel auf.

Grundlegende Änderung der Vertragsunterlagen: Wenn die Rahmenbedingungen für das Projekt sich aus unvorhersehbaren Gründen geändert haben und diese Änderungen unzumutbare Bedingungen für den Bieter oder/ und Auftraggeber darstellen, kann die Ausschreibung aufgehoben werden.

Beispiele für unzumutbare Änderungen:

  • nachträgliche Kürzung der Etatmittel,
  • Auflagen, Baubeschränkungen,
  • Bodenverhältnisse.

Andere schwerwiegende Gründe für die Aufhebung der Ausschreibung könnten sich aus der objektiven Interessenlage des Auftraggebers ergeben:

  • Änderung der politischen Verhältnisse,
  • die Angebotssumme des niedrigsten Angebotes überschreitet die im Haushalt zur Verfügung gestellten Mittel,
  • die Ausführung der geplanten Arbeiten könnten bei einer anderen Ausführungsart wirtschaftlich günstiger realisiert werden.

Information unterlegener Bieter

Es gibt eine Mitteilungspflicht gegenüber den Bietern, die ausgeschlossen wurden oder nicht in die engere Wahl gekommen sind. Ihnen muss das Ausscheiden frühstmöglich mitgeteilt werden, damit sie den möglichen Zuschlag nicht mehr in ihrer betrieblichen Planung berücksichtigen.

Weiterführende Informationen zum Eröffnungstermin finden Sie im Skript “Architekturpraxis-Grundlagenwissen”.

Verständnisfragen

1. Wie muss eine Position beschrieben sein?
2. Welche Bestandteile hat eine Ausschreibung ?
3. Welche Teile der VOB sind verbindlich und welche müssen individuell vereinbart werden?
4. Welche Bauherren müssen die VOB anwenden und warum?
5. Was ist eine Angebotsfrist? Was ist eine Zuschlagsfrist?
6. Was findet am Eröffnungstermin statt?
7. Muss der billigste Anbieter den Auftrag bekommen?


Haftung und Versicherung für Architekten

20160621_VL_9_Haftung_Versicherung_Herr_Langen_AIA

Haftung und Versicherung

Herr Langen von der AIA Versicherung erläutert die Haftungs- und Versicherungsfragen für Architekten. Weitere Informationen und umfangreiche Downloads finden Sie hier: www.aia.de

Verständnisfragen

  1. Was ist ein Mangel?
  2. Wann ist die Planung des Architekten mangelhaft?
  3. Welche Schäden sind im Rahmen der Architektenhaftpflicht versicherbar?
  4. Welche Aufgaben hat eine Berufshaftpflichtversicherung?
  5. Was sind Nacherfüllungsansprüche des Bauherren gegenüber des Architekten?

Terminplanung

PDF: 20170606_VL_6_Terminplanung

Überblick Terminplanung

Um einen optimalen Ablauf der verschiedenen Bauphasen und den anvisierten Fertigungstermin gewährleisten zu können, müssen die verschiedenen Phasen miteinander koordiniert werden, so dass ein reibungsloser Ablauf möglich ist. Die Terminplanung ist eine Aufgabe, an der Bauherr, Planer, Bauleitung und ausführende Unternehmen gemeinsam beteiligt sind, denn nur wenn alle Beteiligten miteinander kommunizieren, können mögliche Probleme in der Planung rechtzeitig erkannt werden. In der Verantwortung des Architekten liegt die Umsetzung der Terminvorstellung des Bauherrn. Durch eine Prüfung muss der Architekt feststellen, ob der Fertigstellungstermin in Hinblick auf die technische und wirtschaftliche Machbarkeit realisierbar ist.

Inhalte

Überwachen des Zeitplans als Grundleistung des Architekten

Das Aufstellen und Überwachen von Zeitpläne ist in verschiedenen Leistungsphase eine Grundleistung des Architekten. Es empfiehlt sich bereits vor dem eigentlichen Projektbeginn einen Projektstrukturplan aufzustellen, der sämtliche nötige Schritte für den Bauverlauf aufzeigt. Der Projektstrukturplan stellt die „Planung der Planung“ dar. Als Darstellungsweisen haben sich die folgenden Möglichkeiten durchgesetzt:

  • Terminliste
  • Balkendiagramm
  • Netzplan
  • Meilensteinplan
  • Liniendiagramm

Termin-und Ablaufplan

In welcher Art und mit welchen Mitteln man die Terminplanung darstellt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen kann der Bauherr sich eine bestimmte Darstellung wünschen. Zum anderen muss sich der Planer bewusst machen, wer mit den Plänen arbeiten soll und welche Darstellungsform für möglichst alle Beteiligten hilfreich und leicht verständlich ist. Bei der Planung von Bauvorhaben haben sich die folgenden Arten von Terminplänen als hilfreich erwiesen.

Rahmenterminplan: Dieser Plan ist eine Orientierungshilfe und ist im Allgemeinen ein Balkenplan mit ca. zwanzig Vorgängen. Terminkritische Vorgänge (z.B. Baugenehmigung) werden als Meilenstein gekennzeichnet.

Generalterminplan: Dieser Terminplan orientiert sich zumeist an den Leistungsphasen der HOAI. Darauf aufbauend erstellt der Planer Grobterminpläne.

Grobterminplan: Für jedes einzelne Bauwerk oder jeden Bauabschnitt wird ein Grobterminplan aufgestellt, so dass alle Beteiligten einen Überblick über diesen Leistungsabschnitt haben. Die mit der Grobterminplanung vorgegebenen Anfangs- und Endtermine der einzelnen Vorgänge sind Grundlage der Planungs- und Bauverträge.

Detailterminpläne: Für die Planung der einzelnen Bauabschnitte, Geschosse oder Nutzungsbereiche sind in jedem Fall genaue Detailterminpläne nötig. Hieraus sind auch alle wichtigen organisatorischen Schritte zu ersehen, z.B. nötige Bauabnahmen sowie einzelne Schritte während der Vergabephase. Die Detailtermine sollten in der Vergabephase mit den Bietern durchgesprochen werden, so dass ersichtlich wird, ob die einzelnen Abschnitte und Terminsetzungen realistisch sind oder Veränderungen nötig sind.

Kontrolle und Steuerung der Terminplanung

Während der Realisierung des Bauprojektes erfolgt eine ständige Kontrolle der Fortschritte und der Einhaltung festgesetzter Termine, so dass ein Ist-Soll-Abgleich möglich ist. Es ist zu empfehlen, die termingerechte Lieferung von wichtigen Teilleistungen vertraglich festzusetzen. Die Steuerung und Kontrolle der Terminplanung obliegt dem Planer (Architekten) und dem Bauherrn.


Honorarberechnung

PDF: 20170530_VL_5_Honorarermittlung

Honorarberechnung und Wirtschaftlichkeit im Architekturbüro

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine Rechtsverordnung der Bundesregierung. Das Gesetz ermöglicht es, eine Honorarordnung zu erlassen, schränkt aber auch insofern ein, als es vorgibt, dass diese Honorarordnung Mindest- und Höchstsätze festlegen muss, die den berechtigten Interessen von Architekten und Bauherrn Rechnung tragen.

Inhalte

Honorargrundlagen

Das Honorar eines Architekten gliedert sich in die Bereiche:

  • Grundleistungen: Diese Leistungen müssen in der Regel erbracht werden, um das Bauprojekt ordnungsgemäß zu betreuen und abzuschließen. Grundleistungen werden in Leistungsphasen zusammengefasst, insofern sie sachlich und zeitlich zueinander gehören.
  • Besondere Leistungen: Die besonderen Leistungen können nach Absprache beauftragt werden, wenn diese Leistungen für das Bauprojekt aufgrund seiner außergewöhnlichen Anforderungen unverzichtbar sind.
  • Sonstige Beratungsleistungen
  • Nebenkosten

Für Grundleistungen: Honorarzone, Honorarsatz und anrechenbare Kosten

An die berechneten Baukosten (in Leistungsphase 3) ist das Honorar des Architekten geknüpft. Die Honorartafel bietet den Architekten fünf Honorarzonen in jeweils unterschiedlichen Schwierigkeitsstufen an. Es gilt, dass ohne ausdrückliche Vereinbarung der Mindestsatz als Honorar gilt. Außerhalb des Bereiches der „anrechenbaren Kosten“ von 25.000€ bis 25 Mio € gilt die freie Vereinbarung.

Selbstverständlich kann ein individueller Preis mit dem Bauherrn vereinbart werden, der innerhalb der vorgegebenen Bandbreite liegt.

Die Honorarberechnung erfolgt für Grundleistungen wie folgt:

  • Ermittlung der anrechenbaren Kosten nach § 4 HOAI, in der Regel auf Basis der Kostenberechnung in Leistungsphase 3
  • Ermittlung der Honorarzone des Objektes
  • Mit den ermittelten anrechenbaren Kosten und der Honorarzone erfolgt aus der Honorartafel des § 34 HOAI der Mindest- und Höchstsatz für das Honorar mittels Interpolation

Zusätzlich sind dann die ggf. vereinbarten „besonderen Leistungen“, weitere Beratungsleistungen und Nebenkosten abzurechnen. Wenn keine Vereinbarung getroffen ist, er gibt sich aus der HOAI die mögliche Abrechnung der Nebenkosten auf Nachweis.

Prüffähige Schlussrechnung

Nachdem der Architekt seine Leistung vertragsgemäß erbracht hat, reicht er eine prüffähige Schlussrechnung ein. Dort werden alle genannten Punkte aufgezählt und zwar in einer Form, die die Honorarberechnung für den Bauherrn lückenlos nachvollziehbar macht.

Teile der Schlussrechnung sind:

  • die zugrunde gelegten Paragraphen der HOAI,
  • das abgerechnete Leistungsbild nach Leistungsphasen mit den jeweiligen Prozentsätzen,
  • die zugrunde gelegten anrechenbaren Kosten und deren Kostenermittlung,
  • die maßgebliche Honorarzone und die vereinbarten Honorarsätze,
  • der Nachweis der Nebenkosten und Angabe der Umsatzsteuer
  • Besondere Leistungen mit Erläuterung
  • Zeithonoraransprüche mit Angabe von Stundenzahl und -satz sowie Aufschlüsselung über den Zeitraum der einzelnen Tätigkeiten

Mehr Informationen zu den Honorargrundlagen finden Sie im Skript “Architekturpraxis-Grundlagenwissen”.

Verständnisfragen

  1.  Welche Inhalte müssen in der Honorarschlußrechnung aufgeführt werden?
  2. Ermitteln Sie die “anrechenbaren Kosten” bei folgender Grundlage: KG300 = 500.000€ KG400 = 250.000€
  3. Ermitteln Sie das Grundhonorar bei Honorarzone III (Mindestsatz) und einer anrechenbaren Baukostensumme von 325.000€


Nutzungskosten und Wirtschaftlichkeit

Nutzungsphase des Objekts

  • Nutzungskostenrahmen
  • Nutzungskostenschätzung
  • Nutzungskostenberechnung
  • Nutzungskostenanschlag
  • Nutzungskostenfeststellung

Bereits in der ersten Planungsphase sind Nutzungskosten in Bezug auf Architektur, Haustechnik und Betrieb/ Nutzung in die Kostenplanung einzubeziehen. Insbesondere die Investitionskosten, Ver- und Entsorgungskosten, Reinigungs- und Pflegekosten sowie die Instandhaltungskosten sind in dieser Phase als ausgabewirksame Kosten noch gut beeinflussbar.

Inhalte

Grundsätze der Nutzungskostenplanung

Die Nutzungskostenplanung dient der wirtschaftlichen und kostentransparenten Planung, Herstellung, Nutzung und Optimierung von Bauwerken. Ein Architekt muss eng mit dem Bauherrn zusammenarbeiten, um die Kostenplanung um wichtige Annahmen des Bauherrn ergänzen zu können. Zu beachten sind auch Kalkulationsparameter, wie z.B. Abschreibungsdauer, Nutzungsdauer von Bauteilen oder Zinsannahmen.

Zu Gliederung der Nutzungskosten empfiehlt sich die Verwendung der DIN 18960, die eine gute Struktur vorgibt. Die Nutzungskostengliederung sieht drei Ebenen vor.

In der ersten Ebene der Nutzungskostengliederung werden die Gesamtkosten in die folgenden vier Nutzungskostengruppen gegliedert:

  • Kapitalkosten
  • Verwaltungskosten
  • Betriebskosten
  • Instandsetzungskosten (Bauunterhaltungskosten)

Diese Nutzungskostengruppen können in die Nutzungskostengruppen der zweiten Ebene und der dritten Ebene unterteilt werden.

Statische und dynamische Wirtschaftlichkeitsberechnung

Es stehen unterschiedliche Investitionsrechenverfahren zur Verfügung, mit denen man die Wirtschaftlichkeit eines Bauobjekts prüfen kann:

  • Statisches Verfahren mit einperiodischer Betrachtungsweise mittels einfacher Rechengrößen. (ohne Berücksichtigung von Zinsen für die Bewertung von zukünftigen Zahlungen) Als statische Verfahren gelten:

Kostenvergleichsrechnung / Gewinnvergleichsrechnung / Rentabilitätsmethode /Kapitalrückflussrechnung (Amortisationsmethode).

  • Dynamisches Verfahren mit mehrperiodischer Betrachtungsweise, bei der auch der Zeitpunkt der Wertveränderungen mit berücksichtigt wird. Als dynamische Verfahren gelten:

Kapitalwertmethode / Interne Zinsfuß-Methode / Annuitätsmethode

Das statische Verfahren dient vor allem im öffentlich-geförderten Mietwohnungsbau als „Kalkulationsvorschrift“ zur Ermittlung der Kostenmiete. Der Vorteil der statischen Wirtschaftlichkeitsberechnung ist, dass sie keinen großen Aufwand erfordert.

Die dynamische Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt den Einfluß von Zeit auf die Werte zukünftiger Zahlungen und ist daher geeignet, um eine wirtschaftliche Bewertung von Handlungsalternativen vorzunehmen.

Mehr Informationen zu der Nutzungsphase des Objekts finden Sie im Skript “Architekturpraxis-Grundlagenwissen”.

Verständnisfragen

  1. Welcher Unterschied besteht zwischen einer statischen und dynamischen Kalkulation?
  2. Welche Kosten werden nach DIN 18960 erfasst?
  3. In welche Bereiche und in welcher Höhe verteilen sich die Nutzungskosten für Bürogebäude statistisch in etwa?


Kostenermittlung für Baukosten

 

PDF: 20170516_VL_4_Kostenermittlung

Die Kostenermittlungen in den verschiedenen Bauphasen

Wird ein Bau geplant, weiß der Bauherr noch nicht, mit welchen Kosten tatsächlich zu rechnen ist. Deshalb erstellt der Architekt mehrere Kostenpläne in den Phasen der Planung und Umsetzung. Diese Kostenermittlungen gehören nach der DIN 276 zu den rechtlichen Verpflichtungen des Architekten und sie haben zwei Ziele:

  1. Der Bauherr kann durch die Kostenermittlungen das Budget überblicken und die Kosten kontrollieren.
  2. Außerdem sind die Kostenermittlungen die Grundlage für die Honorarermittlung der Architekten und Ingenieure.
Inhalte

Was fällt unter den Begriff Kosten?

Unter Kosten versteht werden nach DIN 276 (Kosten im Hochbau) alle nötigen Aufwendungen für Güter, Leistungen und Abgaben verstanden, die für die Planung und Ausführung von Baumaßnahmen erforderlich sind. Die Gesamtkosten nach DIN 276 ergeben sich als Summe aller Kostengruppen, nach denen die verschiedenen Leistungen aufgeschlüsselt werden. In verschiedenen Kostengruppen werden Leistungen zweckdienlich zusammengetragen, so dass Architekt und Bauherr einen Überblick über die verschiedenen Leistungsgruppen haben.

Nicht zu den Kosten nach DIN 276 gehören die Nutzungskosten, wozu Kapitalkosten, Verwaltungskosten, Betriebskosten und die Instandsetzungskosten zählen.

Die Kostenermittlungen in alle Bauphasen

Sind zu Beginn der Planungsphase die Kosten noch beeinflussbar, schwindet dieser Grad an Beeinflussbarkeit nach und nach in der Bauphase und Nutzungsphase. Um in allen Phasen den Überblick zu behalten, erstellt der Architekt grundsätzlich mindestens fünf Kostenpläne, die er dem Bauherrn als Information zukommen lässt.

Die sechs nach der DIN 276 genormten Kostenermittlungen sind:

  • Kostenrahmen: Der Kostenrahmen wird in der Konzeptphase, spätestens zur Grundlagenermittlung erstellt. Er basiert auf Schätzwerten, die sich aus Nutzungsanforderungen ergeben (z.B. qm Wohnfläche, Anzahl Hotelzimmer)
  • Kostenschätzung: Diese Kostenermittlung wird in der Vorplanungsphase erstellt, die der Abwägung von Varianten und der Entscheidung des Bauherren für die Weiterführung einer Planungsvariante. Die Kostenermittlung wird anhand der Planzeichnungen erstellt.
  • Kostenberechnung: In der Entwurfsplanungsphase wird anhand der vollständigen Planungsunterlagen ein sehr viel genaueres Bild der Kosten erstellt. Die Kostenberechnung kann bauteil- oder gewerkeorientiert erstellt werden. Als Vorbereitung auf die späteren gewerkeorientierten der Leistungsverzeichnisse lohnt es sich, die Kostenberechnung nach den Leistungsbeschreibungen zu gliedern, um eine bessere Vergleichbarkeit herzustellen.
  • Gewerkebudget: In der Phase der Erstellung der Leistungsverzeichnisse ist ein sogenanntes “bepreistes Leistungsverzeichnis” Grundleistung. Dieses dient der Entscheidung des Bauherren über die Veranlassung der Angebotseinholung.
  • Kostenanschlag: Bevor die einzelnen Leistungen vergeben werden, wird in einem Kostenanschlag aufgestellt, die genaueste Kostenermittlung in der Planungsphase. Nach DIN 276 ist der Kostenanschlag als Entscheidungsgrundlage über die Ausführungsplanung definiert, so dass diese bereits möglichst früh mit Erfahrungswerten als Prognose aufgestellt werden sollte.
  • Kostenfeststellung: Die tatsächlichen Kosten des Baus werden während der Objektüberwachungsphase geprüft und festgestellt.

Eine wesentliche Pflicht des Architekten als Sachverwalter des Bauherren, ist bei erkennbaren Kostenänderungen über die Höhe unverzüglich zu informieren. Sinnvoll ist dann eine kontinuierliche Fortschreibung der Kostenplanungen. Im Planungsverlauf werden so die Kosten immer wieder aktualisiert dargestellt, so dass der Bauherr notfalls Änderungsentscheidungen treffen kann, um das angestrebte Kostenziel zu ereichen.

Verständnisfragen

  1.  Wie sind die DIN 277 und DIN 276 miteinander verknüpft?
  2. Welche Kostenermittlungen werden nach HOAI in welchen Leistungsphasen erbracht?
  3. Wie genau muss eine Kostenschätzung sein?
  4. Welche vertraglichen Erfolg schuldet der Architekt i.d.R. seinem Auftraggeber hinsichtlich Kostenplanung?