Nutzungsphase des Objekts
- Nutzungskostenrahmen
- Nutzungskostenschätzung
- Nutzungskostenberechnung
- Nutzungskostenanschlag
- Nutzungskostenfeststellung
Bereits in der ersten Planungsphase sind Nutzungskosten in Bezug auf Architektur, Haustechnik und Betrieb/ Nutzung in die Kostenplanung einzubeziehen. Insbesondere die Investitionskosten, Ver- und Entsorgungskosten, Reinigungs- und Pflegekosten sowie die Instandhaltungskosten sind in dieser Phase als ausgabewirksame Kosten noch gut beeinflussbar.
Inhalte
Die Nutzungskostenplanung dient der wirtschaftlichen und kostentransparenten Planung, Herstellung, Nutzung und Optimierung von Bauwerken. Ein Architekt muss eng mit dem Bauherrn zusammenarbeiten, um die Kostenplanung um wichtige Annahmen des Bauherrn ergänzen zu können. Zu beachten sind auch Kalkulationsparameter, wie z.B. Abschreibungsdauer, Nutzungsdauer von Bauteilen oder Zinsannahmen.
Zu Gliederung der Nutzungskosten empfiehlt sich die Verwendung der DIN 18960, die eine gute Struktur vorgibt. Die Nutzungskostengliederung sieht drei Ebenen vor.
In der ersten Ebene der Nutzungskostengliederung werden die Gesamtkosten in die folgenden vier Nutzungskostengruppen gegliedert:
- Kapitalkosten
- Verwaltungskosten
- Betriebskosten
- Instandsetzungskosten (Bauunterhaltungskosten)
Diese Nutzungskostengruppen können in die Nutzungskostengruppen der zweiten Ebene und der dritten Ebene unterteilt werden.
Es stehen unterschiedliche Investitionsrechenverfahren zur Verfügung, mit denen man die Wirtschaftlichkeit eines Bauobjekts prüfen kann:
- Statisches Verfahren mit einperiodischer Betrachtungsweise mittels einfacher Rechengrößen. (ohne Berücksichtigung von Zinsen für die Bewertung von zukünftigen Zahlungen) Als statische Verfahren gelten:
Kostenvergleichsrechnung / Gewinnvergleichsrechnung / Rentabilitätsmethode /Kapitalrückflussrechnung (Amortisationsmethode).
- Dynamisches Verfahren mit mehrperiodischer Betrachtungsweise, bei der auch der Zeitpunkt der Wertveränderungen mit berücksichtigt wird. Als dynamische Verfahren gelten:
Kapitalwertmethode / Interne Zinsfuß-Methode / Annuitätsmethode
Das statische Verfahren dient vor allem im öffentlich-geförderten Mietwohnungsbau als „Kalkulationsvorschrift“ zur Ermittlung der Kostenmiete. Der Vorteil der statischen Wirtschaftlichkeitsberechnung ist, dass sie keinen großen Aufwand erfordert.
Die dynamische Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt den Einfluß von Zeit auf die Werte zukünftiger Zahlungen und ist daher geeignet, um eine wirtschaftliche Bewertung von Handlungsalternativen vorzunehmen.
Mehr Informationen zu der Nutzungsphase des Objekts finden Sie im Skript “Architekturpraxis-Grundlagenwissen”.
- Welcher Unterschied besteht zwischen einer statischen und dynamischen Kalkulation?
- Welche Kosten werden nach DIN 18960 erfasst?
- In welche Bereiche und in welcher Höhe verteilen sich die Nutzungskosten für Bürogebäude statistisch in etwa?
