Die Kostenermittlungen in den verschiedenen Bauphasen
Wird ein Bau geplant, weiß der Bauherr noch nicht, mit welchen Kosten tatsächlich zu rechnen ist. Deshalb erstellt der Architekt mehrere Kostenpläne in den Phasen der Planung und Umsetzung. Diese Kostenermittlungen gehören nach der DIN 276 zu den rechtlichen Verpflichtungen des Architekten und sie haben zwei Ziele:
- Der Bauherr kann durch die Kostenermittlungen das Budget überblicken und die Kosten kontrollieren.
- Außerdem sind die Kostenermittlungen die Grundlage für die Honorarermittlung der Architekten und Ingenieure.
Inhalte
Unter Kosten versteht werden nach DIN 276 (Kosten im Hochbau) alle nötigen Aufwendungen für Güter, Leistungen und Abgaben verstanden, die für die Planung und Ausführung von Baumaßnahmen erforderlich sind. Die Gesamtkosten nach DIN 276 ergeben sich als Summe aller Kostengruppen, nach denen die verschiedenen Leistungen aufgeschlüsselt werden. In verschiedenen Kostengruppen werden Leistungen zweckdienlich zusammengetragen, so dass Architekt und Bauherr einen Überblick über die verschiedenen Leistungsgruppen haben.
Nicht zu den Kosten nach DIN 276 gehören die Nutzungskosten, wozu Kapitalkosten, Verwaltungskosten, Betriebskosten und die Instandsetzungskosten zählen.
Sind zu Beginn der Planungsphase die Kosten noch beeinflussbar, schwindet dieser Grad an Beeinflussbarkeit nach und nach in der Bauphase und Nutzungsphase. Um in allen Phasen den Überblick zu behalten, erstellt der Architekt grundsätzlich mindestens fünf Kostenpläne, die er dem Bauherrn als Information zukommen lässt.
Die sechs nach der DIN 276 genormten Kostenermittlungen sind:
- Kostenrahmen: Der Kostenrahmen wird in der Konzeptphase, spätestens zur Grundlagenermittlung erstellt. Er basiert auf Schätzwerten, die sich aus Nutzungsanforderungen ergeben (z.B. qm Wohnfläche, Anzahl Hotelzimmer)
- Kostenschätzung: Diese Kostenermittlung wird in der Vorplanungsphase erstellt, die der Abwägung von Varianten und der Entscheidung des Bauherren für die Weiterführung einer Planungsvariante. Die Kostenermittlung wird anhand der Planzeichnungen erstellt.
- Kostenberechnung: In der Entwurfsplanungsphase wird anhand der vollständigen Planungsunterlagen ein sehr viel genaueres Bild der Kosten erstellt. Die Kostenberechnung kann bauteil- oder gewerkeorientiert erstellt werden. Als Vorbereitung auf die späteren gewerkeorientierten der Leistungsverzeichnisse lohnt es sich, die Kostenberechnung nach den Leistungsbeschreibungen zu gliedern, um eine bessere Vergleichbarkeit herzustellen.
- Gewerkebudget: In der Phase der Erstellung der Leistungsverzeichnisse ist ein sogenanntes “bepreistes Leistungsverzeichnis” Grundleistung. Dieses dient der Entscheidung des Bauherren über die Veranlassung der Angebotseinholung.
- Kostenanschlag: Bevor die einzelnen Leistungen vergeben werden, wird in einem Kostenanschlag aufgestellt, die genaueste Kostenermittlung in der Planungsphase. Nach DIN 276 ist der Kostenanschlag als Entscheidungsgrundlage über die Ausführungsplanung definiert, so dass diese bereits möglichst früh mit Erfahrungswerten als Prognose aufgestellt werden sollte.
- Kostenfeststellung: Die tatsächlichen Kosten des Baus werden während der Objektüberwachungsphase geprüft und festgestellt.
Eine wesentliche Pflicht des Architekten als Sachverwalter des Bauherren, ist bei erkennbaren Kostenänderungen über die Höhe unverzüglich zu informieren. Sinnvoll ist dann eine kontinuierliche Fortschreibung der Kostenplanungen. Im Planungsverlauf werden so die Kosten immer wieder aktualisiert dargestellt, so dass der Bauherr notfalls Änderungsentscheidungen treffen kann, um das angestrebte Kostenziel zu ereichen.
- Wie sind die DIN 277 und DIN 276 miteinander verknüpft?
- Welche Kostenermittlungen werden nach HOAI in welchen Leistungsphasen erbracht?
- Wie genau muss eine Kostenschätzung sein?
- Welche vertraglichen Erfolg schuldet der Architekt i.d.R. seinem Auftraggeber hinsichtlich Kostenplanung?
